Ako vybrať vhodný pozemok pre rodinný dom?

Skôr, ako sa pustíte do výberu projektu domu, čaká vás jedna mimoriadne dôležitá úloha – nájsť pozemok, na ktorom bude váš nový dom stáť. Tomuto kroku treba venovať dostatok pozornosti a zvážiť viacero premenných. Už malý detail, ktorý v snahe ušetriť čas, prehliadnete, sa môže neskôr premietnuť do zbytočných komplikácií. Hoci je výber vhodného pozemku subjektívnou záležitosťou, majte oči na stopkách a na pomoc si priberte napríklad aj niekoľko našich užitočných rád a informácií, s ktorými zvládnete vybrať vhodný pozemok – aj pre montovaný dom.

Aká postupnosť je správna?

Čo myslíte – je lepšie vybrať si projekt domu a potom hľadať pozemok, alebo prispôsobiť dom pozemku? Vopred sa pripravte na to, že treba pristúpiť na isté kompromisy. Ak aj máte svoj vysnívaný projekt domu, môže sa stať, že vhodný pozemok mu nájdete až vo vzdialenejšej lokalite. Dochádzanie do práce a školy sa trochu skomplikuje. Naopak, ak dostanete pozemok darom, alebo ho zdedíte a chcete v lokalite, ku ktorej vás viažu korene, zostať, vyberiete si projekt domu, ktorý naň svojimi rozmermi a prevedením zapadne – hoci ste možno mali mierne odlišnú predstavu o dispozícii.

Súhra pozemku a domu je vždy tak trochu o malých ústupkoch na oboch stranách. Nahráva tomu aj fakt, že v menších obciach s pokročilou zástavbou už môžu voľný pozemok lemovať vyššie rodinné domy. V novej lokalite zase nemáte vopred úplnú istotu, akých susedov získate.

Lokalita, v ktorej sa vám bude dobre bývať

Patríte k spoločenským ľuďom a máte radi ruch mesta? Potom vám isto nebude prekážať, že za pozemok v priľahlej mestskej časti alebo blízkej obci zaplatíte viac. Dokonca ani to, že si v hustejšej zástavbe budete so susedom vidieť takmer do kuchyne. Ak však túžite po bývaní na pokojnom vidieku, bez rušnej premávky a s veľkou okrasnou aj úžitkovou záhradou, potom budú vo vašom hľadáčiku úplne iné pozemky.

Pre mnohých našich zákazníkov sú dôležitými kritériami dobrá dostupnosť do zariadení občianskej vybavenosti (škola, škôlka, zdravotné stredisko, pošta, obchody), pravidelná autobusová a vlaková doprava do mesta, no tiež aj budúci rozvojový potenciál daného územia.

Veľkosť a tvar pozemku

Predstavte si, že ste našli pozemok s rozlohou 800 m2 za bezkonkurenčnú cenu. Pri obhliadke však zistíte, že ide o úzky zvažujúci sa pozemok a váš sen o rozľahlom bungalove sa rýchlo rozplynie.

Veľkosť a tvar pozemku priamo predurčujú, aký rodinný dom môžete postaviť.

V ideálnom prípade by zastavaná plocha domu nemala zaberať viac ako 25 % z plochy pozemku. Ak máte vyhliadnutý pozemok s rozlohou 600 m2, môžete si vybrať projekt domu so zastavanou plochou domu 150 m2, čo je už pekný a komfortný, minimálne 4-izbový jednopodlažný dom.

Vyhláška č. 532/2002 Z. z. upravuje vzájomné odstupy stavieb. Dom môžete postaviť najmenej vo vzdialenosti 2 m od spoločnej hranice so susedom (aj kvôli potrebnému dostatočnému manipulačnému priestoru pre výstavbu a v budúcnosti pre lepšiu prípadnú dostupnosť a údržbu každej časti domu). Zároveň musí priečelie domu stáť minimálne 3 metre od okraja pozemnej komunikácie. Rodinné domy, ktoré medzi sebou uzatvárajú voľný priestor, by mali mať steny s oknami od seba minimálne 7 metrov. Ak má teda pozemok šírku 12 metrov, maximálna šírka domu môže byť 8 m (mínus po 2 metre z oboch strán). V stiesnených podmienkach existujú výnimky, no je potrebné získať všetky potrebné súhlasy a povolenia.

Ako iste viete, tieto geometrické parametre sa v minulosti pri výstavbe domov nedodržiavali. Stavali sa úzke dlhé domy s množstvom pristavených hospodárskych budov. Neskôr na voľných pozemkoch vyrástli vysoké „kocky“, ktoré zatienili celý susedný dvor. Aj preto terajšie nové časti obcí vyzerajú úhľadne. Domy sú stavané nielen tak, aby poskytli komfort svojim obyvateľom, a zároveň neoberali o komfort bývania ani susedov.

Svahovitosť terénu, podložie a orientácia na svetové strany

Veľkosťou a tvarom pozemku vaše rozhodovanie nekončí! Síce pre každého projektanta je svahovitý pozemok výzvou nájsť originálne riešenie, úprava terénu či základov môže cenu za realizáciu rodinného domu navýšiť. Mierny svah však nemusí byť automaticky nevýhodou. Zvyčajne sa pristupuje k zrovnaniu plochy pod domom a v jeho bezprostrednom okolí. Či ide o murovaný alebo montovaný dom, každý potrebuje pevné základy!

Aké sú naše skúsenosti z praxe? Z praktických dôvodov u našich zákazníkov vyhrávajú rovinaté, resp. mierne svahovité pozemky. Rovinatosť terénu sa však najlepšie ukáže až pri zameriavaní základov a výškových rozdielov. Neraz sa stane, že namiesto uvažovaného jedného radu tvárnic po celom obvode domu je prevýšenie aj 1 m (musia sa použiť 3 – 4 tvárnice na protiľahlej strane oproti 1). Táto skutočnosť sa prejaví následne aj pri cene základovej dosky.

Kým so svahovitosťou pozemku dokážeme do istej miery pracovať v prospech spokojnosti všetkých strán, čo sa už takto šikovne nedá ovplyvniť je zloženie pôdy. Ak je na pozemku piesčitá alebo sprašovitá pôda, úprava bude vyžadovať rozšírenie základovej dosky, aby sa tlak domu rozložil na väčšiu plochu bez ohrozenia stability. Ani rastlinám sa v budúcej záhrade nebude dariť práve najlepšie. Zlou východiskovou pozíciou je aj skalnaté podložie. Voda nebude mať kam vsakovať a môže si zvoliť najjednoduchšiu cestu – buď zaplaví pivničné priestory, alebo v okolí domu vytvorí „močiar“.

Zaujímajte sa tiež o budúcu orientáciu domu na svetové strany.

• Na severnú stranu, ktorá je chladnejšia aj tmavšia, sa najčastejšie umiestňuje vstup do domu, vstup do garáže, technická miestnosť a WC s kúpeľňou.
• Južná strana je ako stvorená pre väčšie presklené plochy. Z izieb orientovaných na juh získate najlepšie tepelné zisky.
• Izby orientované na západ s veľkým presklením môžu zase cez leto trpieť prehrievaním, preto pri projektovaní už vopred počítajte s rozumným tienením (vysunutá terasa, pergola, výsadba stromov …).

Informujte sa o legislatívnych obmedzeniach

Ďalšie vaše kroky by mali smerovať na príslušný stavebný úrad. Dozviete sa podstatné informácie a vyhnete sa nepríjemným prekvapeniam. Ak je pre danú oblasť vypracovaný územný plán, zrazu môžete stáť pred niekoľkými obmedzeniami. Medzi nimi napríklad maximálny počet podlaží, percento zelene na pozemku, typ plotu, či typ strechy. Budete vedieť viac o tom, čo sa v danej lokalite bude diať v najbližších rokoch. Ak by sa v blízkosti vášho budúceho domu mala stavať diaľnica alebo nová priemyselná zóna, isto si svoju investíciu rozmyslíte.

Dôležitá je aj informácia o tom, či sa pozemok nachádza v ochrannom pásme. Cez pozemok môže prechádzať plynovod, kanalizácia, vysokonapäťový kábel alebo podzemný vodovod (tzv. energetické produktovody). Pri poruche správcovi siete treba umožniť prístup, aby mohol bezodkladne vykonať opravu.

V ochrannom pásme sa nesmie stavať dom, ani vysádzať trvalé kríky a stromy.

Túžite bývať v obci, kde máte len na skok od krásnej prírody a les bude vyrastať priamo za hranicou vášho pozemku? Potom venujte pozornosť územnej ochrane. Ak katastrálne územie zasahuje do chráneného územia (napr. národný park), tak je vyhlásené okrem samotného chráneného územia aj jeho ochranné pásmo. Zákon o ochrane prírody a krajiny potom presne vymedzuje činnosti, ktoré sú v tomto pásme zakázané, resp. povolené len so súhlasom orgánu ochrany prírody.

Ochranné pásmo teda istým spôsobom reguluje užívanie pozemku. Ak zasahuje do pozemku iba okrajovo, nemusí vás obmedzovať v užívaní.

✅ Rozhodujete sa kúpiť stavebný pozemok, alebo už pozemok máte a niektoré náležitosti sú vám nejasné? Kontaktujte nášho projektanta! Ing. Tomáš Brňák vám poradí, na aké pozemky sa pri vyhliadnutom projekte zamerať. Pomôže vám domyslieť úpravy pozemku tak, aby vám neunikli žiadne podstatné detaily.

Pozor na nevysporiadané vlastnícke vzťahy

Nedajte zlanáriť sladkými rečami, ktoré vás tlačia do urýchlenej kúpy. Predtým, ako uskutočníte záverečné rozhodnutie, dôkladne si preštudujte list vlastníctva pozemku, najmä časť, kde sa uvádzajú bremená a ťarchy. Nevysporiadané majetkové záležitosti, či množstvo majiteľov naznačujú, že nadobudnutie pozemku do vlastníctva môže trvať dlhšie, ako ste ochotní počkať.

Na väčšinu pozemkov sa vchádza z cesty alebo ulice. K niektorým je však možný prístup iba cez susedný pozemok. V takejto situácii si skontrolujte aj list vlastníctva majiteľa vedľajšieho pozemku. Malo by v ňom byť uvedené vecné bremeno, ktoré vám umožní bezproblémovú priechodnosť na svoj pozemok. Ak dáte iba na dobré slovo a podanie ruky so susedom, po rokoch a výmene majiteľa sa nemusíte k vlastnému domu dostať.

Prístupová cesta k domu a jej náležitosti

• Pri rozhodovaní o kúpe pozemku je dôležité myslieť na vlastníctvo prístupovej cesty a jej parametre. Najčastejšie vedie k pozemku miestna komunikácia vo vlastníctve obce. To znamená, že za jej údržbu (napr. zimná údržba, odvoz komunálneho odpadu) zodpovedá obec a táto komunikácia bola v minulosti skolaudovaná.
• Pokiaľ k vášmu pozemku vedie ,,prístupová cesta“ vo vlastníctve obce, ktorá ale nie je evidovaná ako miestna komunikácia, pravdepodobne narazíte na zdĺhavý proces vybavovania ďalších povolení. Súbežne so stavebným povolením na rodinný dom budete vybavovať aj stavebné povolenie na prístupovú cestu a netreba zabúdať ani na stavebné povolenia na prípojky. Najneskôr v čase kolaudácie rodinného domu by mala byť skolaudovaná aj prístupová komunikácia.
• Pre prístupovú komunikáciu platia aj protipožiarne podmienky – v zmysle § 82 zákona 94/2004 Z. z. Vyhlášky MV SR, ktorou sa ustanovujú technické požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť pri výstavbe a pri užívaní stavieb: Ak prístupová komunikácia vedie k rodinnému domu, vzdialenosť na zásah môže byť najviac 50 m a vjazdy na prístupové komunikácie musia mať šírku najmenej 3,5 m. Každá neprejazdná jednopruhová prístupová komunikácia dlhšia ako 50 m musí mať na konci slučkový objazd alebo plochu umožňujúcu otáčanie vozidla.
• Dôležitý je terén, ktorý k budúcemu domu vedie. Pri výstavbe domu treba myslieť na zjazdnosť a prístupnosť terénu pre ťažké mechanizmy a nákladnú, aj kamiónovú dopravu pre dodanie stavebných materiálov. Ak terén nie je plne vyhovujúci, po obhliadke a konzultácii s firmou, ktorá bude realizovať výstavbu, sa spoločne dohodne individuálne riešenie.

Dostupnosť inžinierskych sietí

Bez teplej vody, kúrenia a svetla si moderné a pohodlné bývanie už nevieme predstaviť. Ak si chcete ušetriť veľa práce, financií aj času na získavanie povolení, zamerajte sa na pozemky, ku ktorému sú dovedené všetky inžinierske siete. V opačnom prípade musíte uvažovať o alternatívach.

• Ak chýba vodovod, nevyhnete sa vyvŕtaniu studne a pravidelným rozborom vody.
• Ak k pozemku nevedie obecná kanalizácia, musíte si vyhradiť časť financií aj na vyhĺbenie žumpy. Naopak, pokiaľ je v obci verejná kanalizácia, je povinnosť pripojenia sa na verejnú kanalizáciu bez ohľadu na miesto plánovanej výstavby rodinného domu.
• Neprítomnosti plynovej prípojky sa už neprikladá taká dôležitosť ako kedysi. Na kúrenie a ohrev vody môžete používať pevné palivá, solárny ohrev, fotovoltaické články, ale aj elektrinu. Čoraz populárnejšie je aj využívanie tepelného čerpadla, ktoré vám dokáže ušetriť stovky eur ročne a navodiť v dome perfektnú klímu v zime aj v lete.

Keď rozhodujú detaily

Pri obhliadke pozemku neváhajte osloviť susedov. Výrečná budúca susedka vás rýchlo oboznámi so situáciou na ulici a možno upozorní aj na prípadné nedostatky, ktoré maklér taktne zamlčal. Pozor si dávajte najmä na záplavové územia, hluk od rýchlostnej cesty alebo víkendové bujaré akcie v blízkej krčme. Prekážať môže aj zvýšená prašnosť z ciest či zápach z blízkej haly (výroba chemikálií, chov hospodárskych zvierat, …).

Prejdite sa k najbližšiemu obchodu, na obecný úrad, poštu. Nájdite v lokalite pekné miesta, kde sa oplatí vyjsť na prechádzku alebo za športom.

Na výber vhodného pozemku a samotnú výstavbu rodinného domu má vplyv celý rad faktorov a k nim patrí aj jeden kľúčový – váš dobrý pocit.

Na záver

Už viete, ako vybrať pozemok pre váš vysnívaný dom? Na čo si dať pozor pred kúpou pozemku? Po celom území Slovenska sme postavili stovky rodinných montovaných domov, kde sme sa vždy snažili využiť potenciál pozemku na maximum a splniť majiteľom ich požiadavky na bývanie.

✅ Ak potrebujete poradiť a rýchlo sa zorientovať, môžete sa na nás kedykoľvek obrátiť. K dispozícii je vám náš projektant Ing. Tomáš Brňák (0911 060 715, tbrnac@gmail.com), ktorý s vami prejde možnosti a vhodné riešenia, detailne skonzultuje vhodnosť vybraného pozemku a vybraného projektu na výstavbu, resp. navrhne úpravy projektu.

U nás v BF-stavby vám radi pomôžeme pri rozhodovaní